Zvýšení sazby v období fixace hypotéky: 4 způsoby, jak omezit nárůst splátek

Úrokové sazby hypoték za poslední roky výrazně rostly a mnoho lidí, kterým v tomto roce končí fixace čelí nepříjemné realitě – nárůst sazeb může zvýšit měsíční splátku až o 50 %. V dnešním příspěvku se dozvíte 4 způsoby, jak můžete nárůst splátky v období fixace omezit.

(1) Mimořádná splátka v období fixace:

V případě, že máte volné finanční prostředky, můžete je použít pro mimořádné splacení části hypotéky ke konci fixace, tím nárůst splátek omezíte.

Pro příklad: hypotéka v původní výši 3,5 mil. se splatností 30 let (dnes tedy zbývá 25 let splatnosti a zůstatek hypotéky necelých 3,1 mil. ). Pokud disponujete 500 tis., které lze pro mimořádnou splátku použít, předčasné splacení Vám nárůst splátky omezí cca o polovinu, místo 19.928 Kč, by při zachování splatnosti nová splátka byla 16.658 Kč.

(2) Offsetová hypotéka:

Elegantnějším způsobem, jak využít volné peníze pro snížení splátek může být refinancování tzv. offsetovou hypotékou (hypotéka se zápočtem úspor).

Jedná se o koncept, kdy si společně s hypotékou uzavřete offsetový "spořící" účet, jehož zůstatek Vám banka úročí stejnou sazbou, jako je sazba hypotéky. O měsíční úrok z účtu se následně sníží splátka. Po celou dobu, kdy jsou peníze na offsetovém účtu uloženy platíte nižší splátku hypotéky. Výhodou je, že peníze máte k dispozici stejně, jako by byly na klasické spořícím účtu, takže je kdykoliv můžete v případě potřeby zase vybrat.

Pro příklad – hypotéka 3 mil., zbývající splatnost 25 roků. sazba offset hypotéky 6,53 % p.a.:

• Splátka s nulovým zůstatkem na offsetovém účtu: 20.312 Kč
• Splátka se zůstatkem 500 tis. Kč: 17.591 Kč

Offsetové hypotéky dnes nabízejí: Raiffeisenbank, Fio banka a Air bank

(3) Prodloužení splatnosti – Refinancování:

Splátky můžete snížit dále prodloužením splatnosti při refinancování. Ta lze standardně nastavit v novém úvěru znovu až na 30 roků (výjimečně i 40). Omezením je však věk, kdy běžně není možné zvolit konec splatnosti hypotéky do více než 70 let, resp. v několika institucích 75 let věku.

Pro příklad (pracuji zase s daty z prvního příkladu), při prodloužení trvání hypotéky o 5 let se stejnou sazbou by nová splátka vyšla 18.498 Kč (se sazbou 5,99 %), oproti původním 19.928 Kč tak ušetříte cca 1.000 Kč měsíčně.

(4) Refinancování s navýšením – úroková splátka:

Pokud se rozhodnete pro refinancování, je u většiny bank možné navýšit objem hypotéky o tzv. doplňkovou část, kterou lze běžně čerpat teprve po provedení splacení původní hypotéky. Objem doplňkové části může být v řádu klidně pouze 1.000 Kč.

Vlastností anuitně splácené hypotéky je, že dokud nedokončíte čerpání celkové výše úvěru (tedy vč. 1.000 Kč), splácíte pouze úroky z již vyčerpané části. Znamená to, že se Vám dluh po tuto dobu nesnižuje, nicméně splátka úroků je běžně výrazně nižší, než-li finální anuitní splátka.

Díky možnosti dočasného nedočerpání hypotéky a platbě pouze úroků můžete splácet nižší splátky a to 6 – 24 měsíců (dle konkrétní banky). Během této doby se tak můžete na novou výši splátky lépe připravit, nebo v případě, kdy za 2 roky sazby výrazně klesnou zkusit opět s hypotékou pracovat a finální splátku snížit.

Závěrem

Refinancování lze v mnoha případech realizovat i v rámci stávající banky, vždy ale obnáší opětovné dokládání příjmů a další administrativní úkony vč. některých poplatků bance i katastru nemovitostí.

V případě prodloužení splatnosti je dále důležité dostatečně zvážit, zda úspora, kterou Vám tento krok přinese skutečně stojí za vyšší přeplatek hypotéky, nebo též povinnost platby hypotéky v důchodovém věku.

Pokud Vás tento rok čeká navýšení splátky kvůli vysokým sazbám, potřebujete zjistit jaké možnosti máte a poradit s dalšími kroky, neváhejte mě kontaktovat, rád pro Vás připravím analýzu možností.

Lukáš Jeřábek, EFA